Hai mai sentito parlare di micro living?

Si tratta di case progettate a moduli. Si montano e si smontano. Addirittura si piegano e si portano via. Sono flessibili, antisismiche e si costruiscono in brevissimo tempo. Sono capaci di adattarsi al contesto e autosufficienti (almeno per l’energia elettrica vivono staccate dalla rete). In certi casi, sono persino senza fondamenta.

Ciò che definiamo Micro Living sono però dei veri e propri edifici. Case residenziali ma non solo. Prototipi innovativi che, nell’idea progettuale, hanno l’obiettivo di durare nel tempo, anche per sempre. Immobili (che in realtà sono mobili) da costruire in un giorno, che rappresentano a tutti gli effetti una nuova generazione di edilizia, dove la prefabbricazione, l’autonomia, il riciclo e il risparmio di suolo sono i parametri del confronto.

Anche in Italia il Micro Living si sta sviluppando, ad opera di architetti e ingegneri, con alcune interessanti proposte.

Madi (Modulo Abitativo Dispiegabile)

Si tratta di una casa pieghevole made in Italy, sviluppata dall’architetto Renato Vidal con il sostegno dell’azienda abruzzese AreaLegno (che l’ha brevettata e messa in commercio). Si avvolge – letteralmente – su sé stessa, quasi come una tenda da campeggio, ma una volta aperta è un’abitazione vera e propria, dotata di tutti i comfort e le tecnologie; è antisismica e certificata sotto l’aspetto del consumo di energia. Il materiale di base è il legno: il modulo si può costruire in appena sei ore con l’ausilio di tre persone e il costo parte da 28mila euro per la versione più piccola, di 27 metri quadrati, ma è già progettata per metrature ben più ampie. Il vero vantaggio è che Madi può essere installata anche senza fondamenta, o in alternativa può essere ancorata a una struttura semi-permanente e può essere off-grid, completamente autosufficiente, grazie all’integrazione di pannelli solari e fotovoltaici, sistemi di acque grigie e illuminazione a Led.

Tikku

Un progetto tascabile, quello della casa modulare che occupa il posto di un’automobile. Sviluppata dallo studio Casagrande Laboratory per la Helsinki Design Week, questa struttura abitativa è fatta di legno laminato ed è autosufficiente dal punto di vista energetico. Grazie ad un sistema di moduli assemblabili, per montarla basta una notte di lavoro.
«Dove può stare un’automobile, Tikku può crescere», si legge sul sito dedicato al progetto.

Apis Cor 3D House

Infine, l’iniziativa dell’azienda internazionale Apis Cor (con sede in Siberia, Russia e a San Francisco). Lo scorso anno l’impresa ha realizzato (e filmato) la prima casa costruita interamente in situ senza il bisogno dei materiali tradizionalmente usati in ambito edilizio. L’edificio, completamente stampato in 3D, può prendere vita in appena un giorno.
Per maggiori informazioni visita http://apis-cor.com/en/

Da: IlSole24ore, Casa24, 22/2/2018

Rileviamo, dal Corriere della Sera del 27/09/2017, come il mercato immobiliare a Milano stia correndo, mentre assistiamo invece ad un rallentamento nell’hinterland.

Si cercano case appena finite o ancora in costruzione, molto meno il «nuovo già vecchio», appartamenti a bassa efficienza energetica e in aree poco servite.

I prezzi degli immobili sono tornati a salire nel primo semestre 2017, ma soprattutto le compravendite, cresciute dell’8,3% rispetto al periodo gennaio-giugno 2016. Una realtà solida e positiva per la cerchia dei Bastioni e la circonvallazione, mentre sul resto della Città metropolitana rimane il peso del segno meno.

Come mai?

«Milano non fa più da traino per i Comuni vicini — spiega Vincenzo Albanese, presidente della federazione dei mediatori d’affari Fimaa—, anzi rispetto al passato trattiene i suoi cittadini e ne assorbe di nuovi».

È proprio la Fimaa (Confcommercio), in collaborazione con la Camera di commercio metropolitana, a dipingere una città a due velocità nel 51° rapporto sui prezzi degli immobili. «Per gli immobili residenziali salgono i prezzi a ridosso del perimetro di Area C e in seconda fascia, mentre in centro stanno calando le tariffe, prima eccessivamente gonfiate».

Le zone e i quartieri più richiesti

Tra i quartieri che negli ultimi sei mesi hanno visto crescere di più il valore al metro quadro delle case nuove troviamo piazza Axum, i Navigli, l’area Fiera-Sempione, via Quadronno.

A portare interesse per gli appartamenti in questa cintura contribuiscono alcune iniziative importanti come Porta Nuova e Citylife. In una sorta di effetto volano, le residenze vicine risentono del loro effetto positivo. Diventano metro di paragone e stimolano a catena riqualificazioni e ristrutturazioni, con successo di vendite.

«Basta vedere quanto sono frequentati piazza Gae Aulenti e il parco di Citylife — continua il presidente Fimaa — per rendersi conto dell’interesse delle persone per queste aree».

Cosa prevede il futuro?

Secondo gli addetti ai lavori, anche la sola idea di nuove iniziative di rigenerazione urbana è capace di far salire le quotazioni di un quartiere. Gli agenti d’affari vedono come futuri centri d’attrazione Porta Genova, Porta Romana e Farini, ovvero tre dei sette scali a cui il Comune e le Ferrovie intendono cambiare volto e destinazione.

Purtroppo non in tutta l’area metropolitana si sente la tendenza al rialzo. Nel Nord di Milano, ad esempio, anche gli immobili nuovi non beneficiano di questo trend. Da viale Fulvio Testi a via Cenisio, i prezzi dell’ultimo semestre calano di tre punti percentuali.

Da: Corriere della Sera, 27/9/2017, Sara Bettoni

La recente crisi economica ha coinvolto in maniera rilevante il settore immobiliare, stimolando la ricerca di nuove strategie che potessero fronteggiare la generale carenza di liquidità e la contestuale difficoltà degli Istituti di Credito a concedere mutui, l’inasprimento del carico fiscale la conseguente diminuzione delle transazioni immobiliari.

È quindi all’interno di questo contesto macroeconomico che si sviluppa una nuova formula contrattuale, il rent to buy, secondo la quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e probabile futuro acquirente, a fronte del pagamento di un canone.

Al termine di un periodo determinato nel contratto, il conduttore potrà decidere se acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Le condizioni contrattuali

Questo tipo di formula ha tutte le sembianze proprie del mercato immobiliare angloamericano, ma non si può negare come nel nostro ordinamento siano presenti norme dai contenuti molto simili, come ad esempio la vendita con patto di riservato dominio o la locazione con patto di futura vendita.¹

Veniamo alle caratteristiche principali di questo contratto:

• l’immediata concessione dell’utilizzo dell’immobile da parte del proprietario;
• il canone che il conduttore si obbliga a pagare dovrà inderogabilmente essere costituito da due differenti componenti: quella relativa alla remunerazione del godimento del bene immobile e quella da imputare al prezzo di acquisto;
• il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito dal contratto.

Le due fasi del rent to buy

Possiamo pertanto distinguere due fasi all’interno del rent to buy, di cui una è solo eventuale: la prima è quella della concessione all’utilizzo dell’immobile. In virtù della stipula del contratto il concedente ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore; quest’ultimo, a fronte di ciò, ha l’obbligo di pagare il canone pattuito al concedente, come detto sia per la componente destinata all’utilizzo che quella da imputare al prezzo d’acquisto.

La seconda fase, ossia quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile, la possiamo considerare solo come “eventuale”; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, bensì viene riconosciuto in capo al conduttore un diritto all’acquisto ².

A mio avviso questa formula si avvicina molto al contratto di Opzione, regolato dall’art. 1331 c.c.: “Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall’articolo 1329”.

Tutto dipende dalla decisione che il conduttore prenderà al termine stabilito.

Quanto al regime fiscale, l’art. 23 D.L. 133/2014 nulla indica circa l’imposizione da applicare alla fattispecie. L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, considera come la disciplina in esame configuri un negozio giuridico complesso caratterizzato:

• dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;
• dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;
• dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.

L’uso di un immobile nel rent to buy

Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione dell’utilizzo dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento debba essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile. Pertanto, relativamente a questa quota di canone troveranno applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.

Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento dell’immobile, questi avranno natura di anticipazione del suddetto corrispettivo e dovrà essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile.

In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte ³.

1. A. Albanese e S. Mazzamuto, Rent to Buy, p. 2
2. Consiglio Nazionale del Notariato, Il rent to buy e altri modi per comprare casa, 12/2015
3. Agenzia delle Entrate, Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015