Le diverse tipologie di proprietà immobiliare nella legge italiana
Il mercato immobiliare è caratterizzato da cinque tipi di proprietà
e ciascuna prevede una differente modalità di utilizzo del bene immobile da parte di chi ne diventa proprietario.
Di seguito, l’elenco completo:
- Piena proprietà
- Nuda proprietà
- Proprietà superficiaria
- Multiproprietà
- Comproprietà
Con piena proprietà, detta anche diritto di proprietà assoluta o proprietà perfetta, s’intende il diritto del proprietario di godere e disporre in modo completo e senza limitazioni di un bene. Gli unici limiti imposti sono quelli per interesse pubblico (casi di espropriazione o di requisizione) e quelli per interesse privato, come la distanza tra costruzioni.
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un bene (es. un immobile) svuotato del diritto di usufrutto, ovvero del diritto di godimento e utilizzo del bene stesso. In pratica, il nudo proprietario ha la titolarità del bene, ma non può utilizzarlo né trarne profitto, funzioni che spettano all’usufruttuario. È importante sottolineare che, al termine del periodo di usufrutto, la piena proprietà torna in capo al nudo proprietario.
Essere titolari del diritto di proprietà superficiaria significa avere la proprietà di tutto quello che c’è al di sopra del suolo. In sostanza si ha la proprietà del bene, ma il suolo appartiene ad un’altra persona. Quindi, nel caso di vendita della casa, la stessa potrà essere venduta separatamente rispetto al terreno sottostante. Inoltre, terminato il contratto, il proprietario del terreno può decidere di trasferire il suo diritto in capo al superficiario.
Con la multiproprietà, invece, più soggetti hanno la proprietà di uno stesso immobile.
A turno e per un periodo predeterminato, il bene viene goduto da ogni singolo proprietario. L’esempio più classico di questa tipologia di proprietà è quello delle case vacanze: ogni soggetto disporrà della casa in base a un calendario pre-stabilito di comune accordo tra tutti i proprietari.
Infine, l’ultima delle tipologie di proprietà immobiliare è la comproprietà, conosciuta anche come proprietà condivisa.
In questo caso più soggetti sono titolari di un diritto reale su un medesimo immobile: pertanto, ogni proprietario possiede una determinata quota di proprietà, che può essere uguale oppure diversa dalle altre quote. Le responsabilità e i diritti derivanti dalla proprietà, come gli introiti derivanti da un canone di locazione o le spese condominiali, sono sempre condivisi tra tutti i comproprietari e proporzionati alla quota di proprietà posseduta da ciascuno di loro.
Autore: Fabrizio Rachelli, 21 giugno 2025